OPTIMMO WAARSCHUWT BELEGGERS VOOR 'VRAAG & AANBOD' IN DE HUURMARKT

Je zou het niet verwachten van de klassieke makelaar dat u dit bericht krijgt, maar we voelen ons echter verplicht als "stielmannen" om deze info met jullie te delen. Omdat wij met Optimmo drie mensen hebben die full time professioneel met verhuur bezig zijn, willen we onze bevindingen met jullie delen.


De projectbouw loopt de laatste jaren als een trein. Er is bij redelijk wat mensen, die langer dan 15 jaar hun eigen woning hebben,  spaargeld beschikbaar die bij de bank nauwelijks nog iets opbrengt. De keuze voor vastgoed als belegging lijkt wel nog het enige alternatief.

Er is ook een MAAR. Als wij met Optimmo zien dat vele kopers/beleggers hetzelfde type eigendom kopen, om dan te verhuren, dan kan er ook een overaanbod ontstaan in een deel van de verhuurmarkt. Wij zien dat de vraag naar huurwoningen en -appartementen het grootst is bij huurprijzen van 450 tot 650 euro per maand.

Als de belegger “een nieuwbouw” gekocht heeft, zal hij met deze huurprijzen uiteraard niet tevreden zijn. Hij verwacht immers een netto huurrendement per jaar van 7500 tot 9500 euro. (huurprijs maal 10,5 mnd per jaar).

Onze conclusie is eenvoudig : er is een tekort aan goede huurwoningen met een huurprijs van 450- 650 euro/maand en een overschot aan huurwoningen/appartementen met een huurprijs van 700 tot 950 euro/maand.

Het is niet omdat er veel verkocht wordt aan beleggers, dat de huurders in de rij staan om aan de verwachtingen te voldoen van die beleggers. Er is het laatste jaar in de huurmarkt een serieuze “mismatch”(ongelijkheid) ontstaan tussen vraag en aanbod.

Voor meer info contacteer Jan De Potter: jan@opt-immo.be

IS EEN HERZIENING VAN DE GRONDLASTEN REALISTISCH OP KORTE TERMIJN?

Verhuurders en kopers, laat jullie niet op stang jagen door de media!

De media hebben een steeds grotere invloed op onze gedragingen. Nu vele politici spreken over een nieuw soort “grondlasten”, wordt er gedacht dat dit morgen al een feit zal zijn. Niets is minder waar. De overheid zoekt gewoon, na 40 jaar stilstand, naar een aangepaste vorm van de belasting op onroerend goed. Of de toepassing er snel komt, is zeer twijfelachtig. Er is nog wel wat werk om de nieuwe regeltjes neer te pennen eer we zover zijn.

Hoe werkt het nu?

Elke eigenaar van een woning betaalt vandaag een belasting berekend op het Kadastraal Inkomen. In theorie zou het bedrag van die belasting moeten overeenstemmen met een normale netto huurwaarde (na aftrek van verschillende kosten) van die woning.

Voorbeeld: je verhuurt een oudere gerenoveerde woning voor 600 euro per maand. Die woning heeft een niet geïndexeerd KI van 380 euro en een geïndexeerd KI van 567 euro. Om de belasting te bepalen wordt die 567 euro met 40% vermeerderd tot 793,80 euro. Dit wordt bij de inkomsten van de personenbelasting gevoegd.
Daarop betaalt een modale Vlaming 45 tot 50% belasting, of 357.21 euro of 346,40 euro.
Vergeleken met de huuropbrengsten (600 euro x 12 mnd.) van 7.200 euro op jaarbasis, bedragen deze grondlasten slechts een kleine 5% (357,21 / 7200) van die huurinkomsten. De twaalfde maand moet dan ook nog wel nog gebruikt worden voor kleine onderhoudswerken of moderniseringen.  Ook met de verplichte dakisolatie tegen 2020 moet er nog rekening gehouden worden.

Een goed idee?

De huidige huurmarkt zit al in nauwe schoentjes, een verhoging van lasten zal die marktsituatie allesbehalve positief beïnvloeden. Toch zullen de grondlasten op termijn hervormd worden, maar er zal nog heel wat water richting Noordzee vloeien vooraleer dit in voege zal zijn.