Verhuurders, let op met de antidiscriminatiewet!

WONEN IS EEN GRONDRECHT

De tijd gaat snel, dit is alweer het eerste blogbericht van het nieuwe jaar. Het volledige Optimmo team wenst u een fantastisch 2016. We hopen in 2016 nog veel te kunnen samenwerken zodat ons team de geschikte huurders kan selecteren voor uw eigendommen!

Optimmo hecht veel belang aan transparantie op de vastgoedmarkt. Ook moeilijke thema's moeten we durven bespreken. Actueel is momenteel de antidiscriminatiewet op de vastgoedmarkt.

Het recht op wonen is een grondrecht. Dit mag dus op geen enkele wijze geweigerd worden aan mensen op basis van ras, seksuele geaardheid, religie, … In realiteit gebeurt het echter veel dat mensen het woonrecht geweigerd wordt op basis van een handicap, de huidskleur, … Dit door te weigeren om te verhuren of door bijvoorbeeld extreem hoge huursommen te vragen. Deze situaties doen zich in de praktijk voor, maar er komen steeds meer klachten binnen bij het Centrum voor Gelijke Kansen. Dit resulteert dan ook in meer aandacht voor deze problematiek. Bijgevolg zijn er veel benadeelde huurders die naar de Huurdersbond stappen om hun woonrecht op te eisen. Hieruit vloeien dan weer meer controles voort op de vastgoedmarkt.

Optimmo streeft ernaar om huurders te selecteren op basis van inkomen/financiële mogelijkheden en stabiliteit. Reeds 16% van onze huurders zijn niet van Belgische origine. Hier doen zich niet meer of geen andere problemen voor dan bij onze autochtone huurders. 50% van onze huurders zijn alleenstaanden en ook bij hen zien we geen andere problemen dan bij de zogezegde 'droomhuurder'.

Een verhuurder kan uiteraard niet verplicht worden om te verhuren aan om het even welke kandidaat. Een ‘betere’ huurder mag geselecteerd, echter deze selectie mag enkel gebeuren op basis van objectieve criteria. Is de kandidaat-huurder in staat om maandelijks de huur tijdig te betalen? Is uw woning voldoende groot voor een gezin met vb. 5 kinderen?

Echter weigeren te verhuren omdat een gezin bijvoorbeeld van vreemde afkomst is, is verboden bij wet. Wij als vastgoedkantoor willen onze verhuurders daarvan op de hoogte brengen en waarschuwen. We geven dan ook als tip mee om zeer goed op te letten bij de selectie van uw kandidaat-huurders en de criteria die u hiervoor gebruikt...

IS EEN HERZIENING VAN DE GRONDLASTEN REALISTISCH OP KORTE TERMIJN?

Verhuurders en kopers, laat jullie niet op stang jagen door de media!

De media hebben een steeds grotere invloed op onze gedragingen. Nu vele politici spreken over een nieuw soort “grondlasten”, wordt er gedacht dat dit morgen al een feit zal zijn. Niets is minder waar. De overheid zoekt gewoon, na 40 jaar stilstand, naar een aangepaste vorm van de belasting op onroerend goed. Of de toepassing er snel komt, is zeer twijfelachtig. Er is nog wel wat werk om de nieuwe regeltjes neer te pennen eer we zover zijn.

Hoe werkt het nu?

Elke eigenaar van een woning betaalt vandaag een belasting berekend op het Kadastraal Inkomen. In theorie zou het bedrag van die belasting moeten overeenstemmen met een normale netto huurwaarde (na aftrek van verschillende kosten) van die woning.

Voorbeeld: je verhuurt een oudere gerenoveerde woning voor 600 euro per maand. Die woning heeft een niet geïndexeerd KI van 380 euro en een geïndexeerd KI van 567 euro. Om de belasting te bepalen wordt die 567 euro met 40% vermeerderd tot 793,80 euro. Dit wordt bij de inkomsten van de personenbelasting gevoegd.
Daarop betaalt een modale Vlaming 45 tot 50% belasting, of 357.21 euro of 346,40 euro.
Vergeleken met de huuropbrengsten (600 euro x 12 mnd.) van 7.200 euro op jaarbasis, bedragen deze grondlasten slechts een kleine 5% (357,21 / 7200) van die huurinkomsten. De twaalfde maand moet dan ook nog wel nog gebruikt worden voor kleine onderhoudswerken of moderniseringen.  Ook met de verplichte dakisolatie tegen 2020 moet er nog rekening gehouden worden.

Een goed idee?

De huidige huurmarkt zit al in nauwe schoentjes, een verhoging van lasten zal die marktsituatie allesbehalve positief beïnvloeden. Toch zullen de grondlasten op termijn hervormd worden, maar er zal nog heel wat water richting Noordzee vloeien vooraleer dit in voege zal zijn.

De huurindex

U hoorde ongetwijfeld de discussie in de media over de huurindexering. Maar waar gaat het nu eigenlijk over?

Sommigen roepen op om de huurindexering gedurende 2 jaar te onderbreken omdat de regering de loonindexering ook zal blokkeren voor diezelfde periode.

Elk jaar op de verjaardag van het huurcontract heeft de verhuurder de mogelijkheid om de prijs te verhogen volgens de door het Ministerie van Economie opgestelde tabellen van de consumptieprijsindex. In de praktijk is het Optimmo die de verhuurder verwittigt dat de huurprijs mag verhoogd worden. Daar zijn heel weinig praktische problemen mee.

De indexatiewaardes zijn door iedereen gemakkelijk te raadplegen of op te vragen bij Optimmo

Voorbeeld: voor een huurcontract aangegaan op 01/01/2010 aan een huurprijs van € 500,- betaalde de huurder vorig jaar vanaf januari € 546,46 en betaalt die huurder nu € 546,37. Dat is zelfs ietsje minder dan vorig jaar. In een ander voorbeeld zou het 0.2% meer zijn.

Het heeft dus maar weinig zin om de huurindexering te schrappen als die toch maar een beperkte impact heeft dit en het volgend jaar…

De verplichting voor de verhuurder om een Energieprestatiecertificaat aan te vragen is daarentegen een betere actie (kostprijs van 140 tot 200 euro per certificaat). De laatste jaren is er door de meeste verhuurders ook goed geïnvesteerd om hun huurwoningen te verbeteren, zeker qua isolatie en energieverbruik. Tegen 2020 is ook de dakisolatie gewoon verplicht in elke huureigendom. Dit is een betere maatregel waar “de huurder” meer voordeel uit haalt.