Herverkoop huizen 'boomt'...

Het is zover… Sinds 1 juni 2018 wordt er geen onderscheid meer gemaakt tussen klein en groot beschrijf. Maar wat was dat nu juist? Het beschrijf zijn de registratierechten die moeten worden betaald bij de aankoop van een woning. Hierbij werd rekening gehouden met het Kadastraal Inkomen (KI). Bij een klein beschrijf betaalde je slechts 5% registratierechten. Dit was enkel mogelijk wanneer het KI onder de 745 euro lag (voor gezinnen met max. 2 kinderen). Bij een groot beschrijf (KI groter of gelijk aan 745 euro) betaalde je 10% registratierechten.

Vanaf nu wordt er dus geen rekening meer gehouden met het KI. Voortaan wordt er één vast tarief gehanteerd bij de aankoop van een gezinswoning, nl. 7% verkooprechten. Dit percentage geldt enkel voor natuurlijke personen die een eerste bestaande woning binnen het Vlaamse Gewest aankopen en er ook gaan wonen binnen de 2 jaar na aankoop. Op een tweede verblijf of bedrijfsvastgoed blijft een tarief van 10% verkooprechten gelden. Indien je je ertoe verbindt om binnen de 5 jaar een ingrijpende energetische verbouwing te doen, krijg je een vrijstelling en worden de verkooprechten nog verlaagd naar 6%. Daarbovenop is er ook nog een vrijstelling van 4.800 euro wanneer het gaat over een bescheiden gezinswoning.

Deze aankondigde wijzigingen zijn ook de koper niet ontgaan. Verschillende makelaars zien een stijgende verkoop door de invoering van de nieuwe verkooprechten.

Wil je een bestaande woning kopen of verkopen? Nee gerust contact op met Jan De Potter: jan@opt-immo.be

OPTIMMO WAARSCHUWT BELEGGERS VOOR 'VRAAG & AANBOD' IN DE HUURMARKT

Je zou het niet verwachten van de klassieke makelaar dat u dit bericht krijgt, maar we voelen ons echter verplicht als "stielmannen" om deze info met jullie te delen. Omdat wij met Optimmo drie mensen hebben die full time professioneel met verhuur bezig zijn, willen we onze bevindingen met jullie delen.


De projectbouw loopt de laatste jaren als een trein. Er is bij redelijk wat mensen, die langer dan 15 jaar hun eigen woning hebben,  spaargeld beschikbaar die bij de bank nauwelijks nog iets opbrengt. De keuze voor vastgoed als belegging lijkt wel nog het enige alternatief.

Er is ook een MAAR. Als wij met Optimmo zien dat vele kopers/beleggers hetzelfde type eigendom kopen, om dan te verhuren, dan kan er ook een overaanbod ontstaan in een deel van de verhuurmarkt. Wij zien dat de vraag naar huurwoningen en -appartementen het grootst is bij huurprijzen van 450 tot 650 euro per maand.

Als de belegger “een nieuwbouw” gekocht heeft, zal hij met deze huurprijzen uiteraard niet tevreden zijn. Hij verwacht immers een netto huurrendement per jaar van 7500 tot 9500 euro. (huurprijs maal 10,5 mnd per jaar).

Onze conclusie is eenvoudig : er is een tekort aan goede huurwoningen met een huurprijs van 450- 650 euro/maand en een overschot aan huurwoningen/appartementen met een huurprijs van 700 tot 950 euro/maand.

Het is niet omdat er veel verkocht wordt aan beleggers, dat de huurders in de rij staan om aan de verwachtingen te voldoen van die beleggers. Er is het laatste jaar in de huurmarkt een serieuze “mismatch”(ongelijkheid) ontstaan tussen vraag en aanbod.

Voor meer info contacteer Jan De Potter: jan@opt-immo.be

LICHT STIJGENDE VERKOOPSPRIJZEN BEGIN 2016.

De vastgoedmarkt blijft goed draaien. Het is dus wind in de zeilen voor de kopers met de huidige uiterst lage rentestanden. Nu lijkt het er ook op dat door gebrek aan alternatieven, de woningprijzen na jaren stabiliteit nu toch stijgende zijn.

Er zijn verschillende redenen voor.

De beleggersmarkt kan bijna niet anders dan richting vastgoed kijken, nu de beurzen onzeker zijn door de “Chinese bubbel” of de spanningen bij olieproducerende landen. Tot eind vorig jaar was het vooral het lage spaarrendement dat beleggers naar vastgoed stuurde.

Maar wat is nu een goede belegging? Dat kan voor elke belegger verschillend zijn. Een hoog rendement kan bedrieglijk zijn op lange termijn als er geen voorzieningen aangelegd worden voor modernisering van de woongelegenheid. Een verhuurder die geen rekening houdt met aanpassen of moderniseren van zijn huureigendom misrekent zich toch wel.

De extreem lage intresten helpen zowel nieuwe kopers als beleggers die makkelijker kopen door een groot stuk eigen inbreng en een kleine lening. Voor de nieuwe kopers zijn er nu plots mogelijkheden die er bij een normale rentestand niet zouden zijn. Dit is ook belangrijk voor de nieuwbouwwoningen. Door de, volgens ons overdreven, nieuwe regelgeving voor isolatie en ventilatienormen, zijn nieuwbouwwoningen voor “Jan met de pet” of koppels met een gemiddeld inkomen echt duur geworden.

Een deel van de nieuwe kopers lijkt toch definitief af te haken voor nieuwbouw door de prijs en toont het laatste jaar meer interesse voor minder recente woningen met “wat werk aan”. De stijging van vraag naar deze eigendommen, samen met de lagere intresten doen de prijzen stijgen.

De hamvraag is wel of dit een goede zaak is op langere termijn voor de vastgoedmarkt. Het aantal eigenaars in Vlaanderen is zeer hoog, maar sommigen moeten zichzelf toch pijn doen om die droom waar te kunnen maken. We mogen niet naïef zijn, want na hoogtes kunnen er laagtes komen en na zonneschijn kan er gedruppel komen.